Le droit au bail

Créateur d’entreprise, vous envisagez d’occuper un local commercial pour mener à bien votre activité ? Au profit du propriétaire ou locataire sortant, vous serez amené à verser une indemnité légitimant vos droits garantis selon les dispositions prévues dans les baux commerciaux.

Droit au bail : définition

Le droit au bail est une indemnité pouvant être demandée par le titulaire d’un bail commercial, à celui qui le succède dans la location du local, s’il estime que son loyer antérieurement négocié est

sous-évalué par rapport au prix du marché.

Cession du droit au bail

Le droit au bail du commerçant est déterminé par son fonds de commerce.

• Avec fonds de commerce

Le locataire sortant peut céder son droit au bail à l’acquéreur avec son fonds de commerce, s’il reprend la même activité. Le propriétaire ne peut s’y opposer, sauf s’il lui a imposé au préalable, une clause légitime d’agrément lui permettant de vérifier sa solvabilité ou son honorabilité.

• Sans fonds de commerce

Cela peut se faire avec accord préalable du propriétaire, si une clause du contrat de bail le prévoit.

Déclinaison

• Le bail 3,6,9 est un contrat de location classique liant le propriétaire d’un local à une société en activité immatriculée au RCS ou CMA. Engageant les 2 parties, la durée du bail commercial peut être de 3, 6 ou 9 ans. En cas d’éviction du locataire ou résiliation avant échéance, le bailleur a l’obligation de lui verser des indemnités. Le locataire peut aussi prendre congé du bail en le signifiant par courrier au bailleur.
• Le bail américain. Sans droit au bail ni pas-de-porte, il oblige le locataire à payer un montant très élevé comprenant :
  • l’amortissement d’un droit d’entrée payé par traites sur la durée du bail
  • le montant de la valeur locative des lieux

Ce modèle de bail ne légitime pas le « droit au bail » du locataire vis-à-vis de son successeur et, les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail ne sont pas précises.

• Le bail précaire, ou bail commercial dérogatoire, est une formule éphémère, de courte durée. Il ne peut aller au-delà de 24 mois.

Tout bail signé entre le bailleur et le locataire doit faire l’objet d’un enregistrement auprès d’un bureau compétent pour la zone où le local loué se situe.